TIFs 101

Manual de un contribuyente para entender los TIF


P: ¿Qué es un TIF?

Un: "TIF" significa para "Financiamiento de Incremento de Impuestos", una herramienta especial que una ciudad como Chicago puede usar para generar dinero para desarrollo económico en un área geográfica específica. Los TIF permiten a una ciudad reinvertir todos los nuevos dólares del impuesto sobre la propiedad en el vecindario del que provienen para un período de 23 años.

Estos "nuevos" ingresos surgen si se produce una nueva urbanización en el distrito TIF, o si el valor de las propiedades existentes aumenta, lo que resulta en facturas de impuestos más altas. Estos fondos pueden destinarse a proyectos de obras público o a subvencionarse para fomentar privado urbanización. Pero los TIF también pueden facilitar para una ciudad adquirir propiedades privadas y demoler edificios para dar paso a nuevas construcciones.

Con una participación comunidad constante, los TIF pueden ser una herramienta para implementar un plan de revitalización basado en la comunidad a través del fomento de la asequible vivienda urbanización, la mejora de parques y escuelas, la reparación de infraestructura básicas, la asignación de terrenos baldíos a un uso productivo, la creación de empleos bien pagando y reunión otras necesidades local.
 

P: ¿Cómo funciona un TIF?

Un: Hay tres etapas básicas en un TIF:

  1. Creación del TIF
  2. Obtención de ingresos de mayores valores de la propiedad
  3. Gastar el dinero

 

Creación del TIF y elaboración de un plan

La ley estatal que permite a las ciudades y pueblos de Illinois crear TIF requiere que solo se establezcan en áreas que están "arruinadas" o en peligro de arruinarse (a menudo llamadas TIF de "área de conservación"). Para determinar si un área es elegible, la Ciudad contrata a un consultor para realizar un "estudio de elegibilidad" del TIF propuesto. Si el área cumple con los estándares estatales, entonces la Ciudad (en realidad un consultor que contrata la Ciudad) realiza un estudio del área y escribe un "reurbanización plan" y un "presupuesto proyecto", una perspectiva general de las prioridades urbanización para el área y cómo se gastarán los dólares TIF durante los 23 años de vida del TIF. El reurbanización plan debe ser aprobado por el Concejo Municipal, pero el TIF distrito puede hacer cambios a su presupuesto proyecto TIF en cualquier momento.

 

"Congelar" la base imponible y cobrar el "incremento"

Los TIF son herramientas políticamente atractivas porque no requieren que la Ciudad aumente su precio de impuestos. En cambio, los TIF generan dinero para reurbanización por elevan el valor de la propiedad que se grava. Funciona así:

  • Cuando se establece el TIF, el Condado considera el valor de toda la propiedad en el TIF. (El Condado usa el término "EAV" o "Valor de Tasación Igualado" para describir el valor de la propiedad). Este es el "EAV Base".
     
  • Recuerde que los TIF capturan dinero por dedican todos los nuevos impuestos a la propiedad a reurbanización. Eso significa que una vez que se establece un TIF, los organismos fiscales (la tesorería general de la Ciudad de Chicago, las Escuelas Públicas de Chicago, el Distrito de Parques de Chicago, etc.) obtienen no nuevos ingresos del TIF. Su parte de los impuestos a la propiedad está "congelada" al nivel en el que estaba justo antes de que se aprobara el TIF. Los impuestos sobre todo el nuevo valor de la propiedad en el TIF van al fondo TIF y se reinvierten en esa área.
     
  • ¿De dónde viene este nuevo valor de la propiedad? Puede suceder de una de tres maneras. En primer lugar, podría haber nuevas urbanizaciones en terrenos baldíos que, antes de que se construyera el nuevo proyecto, pagaban pocos o no impuestos. En segundo lugar, podría haber mejoras en las propiedades existentes, como una adición a una casa, una fábrica o una tienda. En tercer lugar, los impuestos sobre las propiedades existentes podrían aumentar, ya sea debido a la inflación (a veces llamada "crecimiento natural" en los valores de las propiedades) o debido a la gentrificación en el vecindario. En cualquiera de estos casos, el dinero de los nuevos impuestos va a los proyecto fondo controlados por el distrito TIF, no a la Ciudad, las escuelas o cualquier otro organismo fiscal. El dinero se puede transferir entre TIFs, pero sólo entre TIFs adyacentes.
     

He aquí un ejemplo:

Paso Descripción Cantidad
1. EAV base El valor total de todas las propiedades en el TIF justo antes de que se estableciera el distrito TIF. $10,000,000
2. EAV del primer año El valor total de la propiedad del TIF un año después de su creación. $11,000,000
3. Crecimiento del EAV La diferencia entre el EAV base y el EAV actual. $1,000,000
4. Tipo impositivo El porcentaje del EAV (valor de la propiedad) que se destina a impuestos. 10%
5. Incremento El crecimiento en el valor de la propiedad multiplicado por el precio impositivo, por ej.:, los nuevos impuestos que van al fondo TIF. 10%

 

Gastar el dinero

Los TIF son herramientas políticamente atractivas porque no requieren que la Ciudad aumente su precio de impuestos. En cambio, los TIF generan dinero para reurbanización por elevan el valor de la propiedad que se grava. Funciona así:
El dinero TIF se puede utilizar para:

  • Gastos de planificación, como estudios y encuestas, honorarios legales y de consultoría, contabilidad e ingeniería.
     
  • Adquirir tierras y prepararlas para reurbanización, incluidos los costos de limpieza y edificio demolición de medioambiental. Especialmente en áreas más antiguas, donde preparar un sitio para un urbanizador reduce los costos y elimina una barrera comandante para la reurbanización. Para ayudar en este proceso, la ley TIF otorga a la Ciudad poderes ampliados para adquirir propiedades privadas a través de su poder de "expropiación forzosa". Si la Ciudad puede demostrar que actuación para es un "público propósito", una idea muy vagamente definida, puede obligar a los propietarios a vender sus terrenos a la Ciudad en "valor justo de mercado". Luego, la Ciudad revende el terreno a un privado urbanizador, a menudo con un gran descuento, o lo usa para un público edificio.
     
  • Gastos de capacitación laboral y guardería para las empresas ubicadas dentro del TIF, o para las empresas que planifican ubicarse dentro del TIF. También hay propuestas sobre la mesa que los defensores de establecer centros de capacitación laboral que atiendan las necesidades de capacitación laboral de todas las empresas dentro de un distrito TIF, independientemente de si han recibido o no un subsidio directo de TIF.
     
  • Renovación y rehabilitación de edificios existentes.
     
  • Financiación y bonificaciones de intereses para los préstamos que un urbanizador contrata para pagar un proyecto.
     

P: ¿Cuál es el papel del cargo del Secretario del Condado en el proceso TIF?

Un: Bajo la ley de Illinois, el cargo del Secretario recibe y procesa la ordenanza de un municipio que establece el distrito TIF y ordena al Secretario que dicte al Tesorero del Condado de Cook la distribución de ingresos al TIF.

Estas ordenanzas autorizan al Secretario a establecer un valor congelado para cada parcela en el distrito, llamado "valor fiscal igualado inicial" (EAV). Esta cantidad se deriva de los valores más recientes disponibles en el momento en que se crea el TIF. Los ingresos se generan para el TIF a medida que aumentan los valores de las propiedades dentro del distrito TIF.

Según la ley estatal, el cargo del Secretario debe redistribuir los ingresos a los distritos TIF de acuerdo con el monto del incremento o valor aumentado desde el valor inicial o congelado. Las parcelas se gravan utilizando el valor actual de la propiedad, pero cualquier impuesto recaudado debido a aumentos en el valor más allá del valor congelado o inicial de la propiedad se desvía de otros distritos fiscales y se distribuye al TIF.
 

P: ¿El cargo del secretario pone esta información a disposición del público?

Un: Sí. Cada año, unas semanas después de que se publiquen las tasas impositivas, el Secretario publica un extenso informe TIF.

El informe del Secretario incluye el tradicional Resumen de Distribución de la Agencia de Incremento de Impuestos, así como el "Resumen de Ingresos TIF del Contribuyente", que ofrece un resumen y comparación de los ingresos totales del distrito en los últimos dos años tributarios, con el cambio porcentual durante ese tiempo. También provee el año de comienzo del TIF.

El "Resumen de Ingresos TIF de los Contribuyentes" se puede revisar de tres maneras:

Resumen A: Incluye TIF de la ciudad de Chicago, así como de los suburbios. Se le notificará que el orden alfabético refleja que algunos municipios se llaman ciudades, algunos pueblos, y Cicero figura como municipio. Para ejemplo, Alsip se encuentra entre los pueblos, ya que es el pueblo de Alsip.

Resumen B: Incluye TIF solo en la ciudad de Chicago.

Resumen C: Incluye TIF solo en los suburbios del Condado de Cook. Una vez más, el orden alfabético refleja las mismas convenciones que la Versión 1 en que está organizada por ciudades, pueblos y tiene a Cicerón listado como un municipio.

Resumen D: El Resumen de Distribución de la Agencia de Incremento de Impuestos provee información más detallada sobre cada TIF. Además de los totales de ingresos para cada TIF, este informe también incluye el valuación fiscal igualado actual así como el valuación fiscal para congelado ("inicial") igualado el TIF. Dentro de cada TIF hay un desglose adicional de los valores e ingresos según los códigos fiscales. Estos códigos se utilizan internamente para identificar qué distritos fiscales tienen en común las parcelas.

Cada Código de impuestos enumerado muestra el precio de impuestos combinados y el porcentaje de distribución que se utiliza para gravar y distribuir los ingresos recaudados en cada parcela dentro de ese Código. Estas tasas y porcentajes a menudo son diferentes, incluso dentro del TIF, porque diferentes distritos fiscales, como diferentes parques o escuelas, pueden estar dentro del mismo TIF.